Après un été déjà difficile pour les vendeurs, avec des transactions en chute d’environ 20% par rapport à l’été précédent, la situation a encore empiré cet automne. Les délais de vente s’allongent, les stocks ont augmenté de 15 à 20% et les acheteurs arrivent avec des budgets de 10 à 15% inférieurs à ceux de l’année dernière à la même période, tandis que leurs attentes, en qualité comme en superficie, restent les mêmes. Pourtant, dans les annonces, les prix n’ont pas bougé. «Les vendeurs s’accrochent encore à leurs prétentions», explique Myriam Dupuich, directrice commerciale de l’agence Imm Nord. Dans les faits, ce sont pourtant bien les acquéreurs qui ont désormais la main. Attentistes, ils comparent et ne donnent pas suite si la remise accordée leur paraît insuffisante.
Dans ces conditions, il suffit de chercher un peu, au bon endroit, et de rester ferme sur ses propositions, pour d’ores et déjà dénicher de beaux logements à des prix bas.
> Lille, centre-ville : les immeubles des années 1920-1930 sont moins chers que ceux des années 1900
Les atouts du centre ne manquant pas, les prix y font de la résistance. Ce qui n’est pas vraiment du goût des acheteurs qui, en conséquence, prennent tout leur temps pour se décider et exigent de forts rabais. Démonstration avec cet appartement de 80 mètres carrés, rue de Solférino, que des clients intéressés avaient visité en juin dernier, alors qu’il était affiché à 275 000 euros, et pour lequel ils n’ont accepté de débourser que 255 000 euros… en octobre. En fouillant un peu, il est même possible de trouver un logement de l’entre-deux-guerres à moins de 2 500 euros le mètre carré. Un vendeur s’est récemment contenté de 125 000 euros pour la vente de son deux-pièces de 50 mètres carrés à rafraîchir dans un immeuble de 1928. Le bel ancien proche de la gare cote entre 3 200 et 3 500 euros le mètre carré, et les constructions du début du XXe siècle, vers la mairie ou près de la place de la République, autour de 3 100 euros. Pour voir ce tarif décroître, il faut chercher parmi les plus grandes surfaces. Une maison de 130 mètres carrés, avec une petite cour, a ainsi changé de mains pour 350 000 euros, moins de 2 700 euros le mètre carré.
> Vieux Lille : 3 200  euros le mètre carré pour un grand appartement avec du cachet
Dans ce secteur historique, le cachet des bâtiments vieux de plusieurs siècles leur permet de maintenir les prix des années précédentes. Inutile de songer à faire un bon coup sur les petites surfaces, en pénurie, qui se vendent toujours aussi rapidement. Rue Jean-Jacques-Rousseau, par exemple, un studio de 28 mètres carrés dans un immeuble du XVIIe siècle est parti à 128 000 euros dans la journée et sans la moindre négociation.
Le haut de gamme peine par contre à trouver preneur. Et si ses tarifs en vitrine semblent ne pas avoir encore baissé, les délais se rallongent et les négociations deviennent de plus en plus dures. En témoigne cette maison du XVIIe siècle, place aux Oignons, de 192 mètres carrés en très bon état, avec une terrasse et un garage, présentée à 720 000 euros, mais finalement ramenée à 640 000 euros par ses acquéreurs. Les bâtiments des années 1990 et 2000, dans le nord du quartier, pâtissent aussi de la crise, à laquelle s’ajoutent les fins de défiscalisation. A l’exception des plus petites surfaces, toujours, les transactions s’opèrent désormais à partir de 2 100 euros du mètre carré. Un filon à creuser pour les amateurs de copropriétés de standing et bien isolées.
> Wazemmes : les plus beaux appartements accessibles autour de 2 500  euros le mètre carré
Le marché se fait de plus en plus tendu dans ce secteur, pourtant populaire et couru, notamment par les jeunes couples branchés. Les ventes ralentissent et les ristournes obtenues en bout de course atteignent parfois les 15%, comme pour ce studio de 25 mètres carrés du début du XXe siècle, affiché 100 000 euros, mais cédé finalement pour 85 000 euros. De belles opérations peuvent aussi être réalisées sur les grands ap-partements, dont la clientèle potentielle est plus rare et dont le prix au mètre carré oscille autour de 2 500 euros. Un loft, dans une ancienne usine de filature réhabilitée, a ainsi été vendu 375 000 euros, alors qu’au départ ses propriétaires en demandaient 400 000.
Autour de la station Gambetta, les maisons de ville 1930 s’échangent à des prix plus doux. Celles de 120 mètres carrés environ peuvent notamment être acquises pour 220 000 euros. Divisées en appartements, elles laissent deviner de jolis intérieurs d’époque, mais qui ont généralement mal vieilli, et se vendent autour de 1 500 euros du mètre carré.
> Vauban : de 75 000  à 90 000 euros pour se lancer dans l’investissement locatif
Dans la partie la plus chic du quartier, entre les universités et la citadelle, les vendeurs commencent à se raréfier, et les acheteurs encore plus. Au total, les décotes enregistrées oscillent entre – 5 et – 8%. Le contexte favorise donc l’achat de ces grandes maisons familiales très appréciées, avec beaucoup de cachet, à partir de 2 000 euros le mètre carré.
L’investissement dans un logement étudiant peut aussi se révéler judicieux, même si la concurrence reste plus tendue sur ce créneau. Car, acheté 80 000 euros environ, un studio de 25 mètres carrés rapportera au minimum 380 euros chaque mois, soit 5,7% de rentabilité annuelle. Un peu plus au sud, aux alentours de la place Cormontaigne, des maisons 1930 de 150 mètres carrés environ en bon état partent entre 250 000 et 300 000 euros, et des appartements des années 1970 entre 2 400 et 2 900  euros le mètre carré. Ainsi la vente d’un trois-pièces de 64 mètres carrés en très bon état, boulevard Montebello, vient de rapporter 156 000 euros à son propriétaire.
> Fives : les maisons de trois pièces pour 130 000  euros ne manquent pas
Le sud-est de la ville, bien desservi par les transports en commun, accueille de plus en plus de jeunes familles attirées par les prix doux de ses maisons de ville des années 1930, sur trois niveaux. Elles les paient en ce moment entre 160 000  euros pour 80 mètres carrés et 240 000 pour 140 mètres carrés, en bon état. Rue Delvau, l’une d’elles, de 120 mètres carrés avec un jardin de 80 mètres carrés, est partie en un mois à 218 000  euros. Le quartier est d’autant plus intéressant qu’il ne peut être que tiré vers le haut par la réhabilitation de Fives-Cail-Babcock. Les 17 hectares de cet ancien site industriel recevront d’ici quelques années 900 logements neufs, dont un tiers de logements sociaux, mais aussi un parc public, des écoles, une piscine, des galeries d’art, des bureaux et des commerces. Mais il est encore trop tôt pour que les prix aient bondi : on trouve facilement des maisons de courée, très agréables, de 45 à 60 mètres carrés, pour 130 000  euros, et des appartements des années 1930 vendus entre 1 600 et 1 700 euros le mètre carré.
> Canteleu : des maisons individuelles à 270 000  euros pour 120 mètres carrés, dans un secteur aux belles perspectives d’amélioration
A cheval sur le quartier Bois-Blancs et les communes de Lomme et Lambersart, ce coin jadis sous-estimé change progressivement de réputation depuis l’implantation d’EuraTechnologies, en 2009. Ce parc d’activité des nouvelles technologies de l’information attire notamment nombre de cadres et d’ingénieurs. Toutefois, les prix y restent encore raisonnables. Les maisons de maître y sont toujours parmi les moins chères de la ville. En témoigne celle-ci, des années 1870, alignant six pièces pour 140 mètres carrés habitables, et agrémentée d’un jardin de 70 mètres carrés, en parfait état, qui a été vendue il y a peu 293 000 euros. Les maisons individuelles des années 1930, aux jolies briques apparentes et construites pour les agents de maîtrise de l’époque, se négocient entre 270 000 et 300 000 euros pour 120 mètres carrés environ. Un peu plus petite, avec trois chambres et 100 mètres carrés habitables, mais avec un jardin de 50 mètres carrés, l’une d’elles est récemment partie à 250 000 euros. Les maisons de rues, avec cour à l’arrière, de 90 mètres carrés environ, étaient plutôt destinées aux ouvriers. Elles s’échangent aujourd’hui pour 200 000 à 230 000 euros. Il est aussi possible de trouver des appartements des années 1970, surtout à Lomme, pour 2 500 euros du mètre carré en moyenne.
> Lambersart : 600 000  euros pour une belle maison 1900 à retaper
Après avoir connu une année 2012 atone, le marché dans cette commune huppée au nord de la citadelle a redémarré début 2013. Il faut dire que les vendeurs avaient fini par devenir de moins en moins gourmands. Aujourd’hui, les transactions se font 5 à 10% au-dessous des prix de l’année dernière et devraient encore se réajuster d’environ 5%.
L’occasion de mettre la main sur l’une de ces sublimes maisons de l’avenue de L’Hippodrome, issues d’un concours d’architecture de la fin du XIXe siècle. Comptez 700 000  à 1 000 000 d’euros pour 200 à 250 mètres carrés, méritant souvent une bonne rénovation, sur un terrain de 1 000 mètres carrés au minimum. Plus petite, environ 150 mètres carrés, mais avec 1 500 mètres carrés de terrain, il vient de s’en vendre une à 600 000  euros, auxquels il faudra ajouter 200 000  euros de travaux de rénovation. A prospecter, de même : les maisons bourgeoises de l’entre-deux-guerres dans le quartier coté du Canon d’Or. Pour 300 000  à 500 000 euros, elles offrent 100 à 150 mètres carrés habitables et des jardins allant de 100 à 300 mètres carrés.
> Lompret, Verlinghem : 350 000  euros pour une maison des années 1990 en bon état
La campagne proche de Lille a vu ses tarifs baisser plus tôt et plus fortement que ceux de la ville. Ils ont reculé de 10 à 15% en un an. En cause, toujours, les frais de transports, qui pèsent trop sur les budgets serrés. La situation arrange ceux qui recherchent malgré tout le calme, la verdure et l’ambiance village : ils peuvent dégotter de bien meilleures affaires qu’un an plus tôt. Ainsi, à moins de vingt minutes du centre en voiture, à Lompret et à Verlinghem, communes traditionnellement bien vues, les maisons individuelles des années 1990, de 120 mètres carrés environ sur des terrains de 500 mètres carrés, se monnaient désormais à partir de 350 000  euros. Il vient de s’en vendre une, de 140 mètres carrés, sur un terrain de 350 mètres carrés, pour 375 000  euros, alors qu’elle était affichée au départ à 415 000. Les centres de ces bourgs regorgent aussi de maisons de rues des années 1930, de 80 à 100 mètres carrés, qui changent de mains pour 200 000  à 220 000 euros.
> Tourcoing : les grandes maisons de ville, à plus de 450 000  euros, ne sont même plus visitées
Les acquéreurs, de retour depuis septembre, se montrent toujours aussi frileux. «Le marché est difficile pour les primo-accédants en particulier, et ils sont assez nombreux dans la commune», précise Amaury Vanhoenacker, directeur de l’Agence immobilière des Arcades. Ils ont du mal à s’aligner sur les prix pratiqués, malgré une décote de 10% en un an, et négocient toujours âprement. Du coup, les maisons de ville les plus courantes, des années 1930 mais rénovées dans les années 1990, de 85 à 100 mètres carrés pour quatre ou cinq chambres, avec une cour ou un jardinet, s’accumulent en vitrine. Il est désormais possible de ramener leurs tarifs autour de 90 000  euros lorsque tout est à refaire à l’intérieur, entre 120 000 et 135 000 avec une légère rénovation, et jusqu’à 160 000 si elles sont en parfait état. Témoin de la baisse, l’une d’elles, de 95 mètres carrés, qui valait 150 000 euros en 2007, vient juste d’être achetée pour 130 000 euros. Les maisons bourgeoises, avec leurs larges façades, leurs jardins arrière et leurs belles décorations d’époque, généralement disposées sur les grands boulevards, ont aussi du mal à trouver preneur. Prévoyez 200 000  euros au minimum pour 200 mètres carrés et plus s’il faut prévoir beaucoup de travaux. Au-dessus de 450 000  euros, vous n’aurez aucune concurrence : la demande est inexistante.
> Roubaix : seules les maisons sans défaut ne voient pas leur prix baisser
Dans cette commune au fort passé industriel, les maisons de maître du début du XXe siècle de plus de 300 mètres carrés, avec leur grande hauteur sous plafond mouluré, leurs cheminées en marbre et leurs parquets en chêne, sont de plus en plus abordables. Elles ont encore perdu environ 7% de leur valeur en un an. Certes, les biens les mieux placés, dans le quartier Barbieux en particulier, et en état impeccable, sont suffisamment rares, avec une demande élevée, pour justifier des prix pouvant monter jusqu’à 650 000  euros. Mais le moindre défaut permet de largement négocier le prix à la baisse. L’une d’elles, avenue Gustave-Delory, de 350 mètres carrés, avec six chambres, quatre salles de bains et des dépendances, s’est ainsi vendue 400 000 euros, grâce à l’estimation des travaux, d’environ 100 000  euros. Plus proche du centre-ville, la cote tombe encore. Pour seulement 250 000 euros, vous pourrez ainsi mettre la main sur l’une de ces belles bâtisses à rénover entièrement. En bon état, elles se vendent plutôt autour de 400 000 euros.
> Villeneuve-d’Ascq : au-dessus de 300 000  euros, les rabais sur les maisons sont faciles à obtenir
Le marché a beau avoir connu un petit sursaut début septembre, les tarifs pratiqués en ce moment restent tout de même inférieurs de 4 à 5% en moyenne à ceux de l’année dernière. Une aubaine pour les cadres qui souhaitent s’installer à proximité des nombreux pôles de recherche de la commune. Les biens ayant le plus résisté sont ceux affichés entre 200 000 et 300 000 euros, car ils correspondent à la tranche la plus recherchée. C’est notamment le cas des maisons de lotissement des années 1970, dans les quartiers appréciés d’Ascq, d’Annappes, de Cousinerie ou de Triolo, qui se négocient entre 270 000 et 300 000 euros, pour des surfaces allant de 90 à 110 mètres carrés. Pour des biens plus grands, la demande s’amenuise. Les mêmes maisons, mais des années 2000, dans le quartier de la Haute-Borne, coûtent entre 300 000 et 330 000 euros, et trouvent donc plus difficilement acquéreur, ce qui permet finalement aux acheteurs intéressés de profiter de meilleures négociations. Dans le même secteur, la concurrence est également faible sur les appartements des années 1970-1980, qui se négocient désormais autour de 2 800 euros du mètre carré.
Benjamin Saragaglia
Les professionnels qui ont participé à notre enquête : Descampiaux Dudicourt, De Rycker Transactions, JLW Immobilier Vieux-Lille, ORPI BCS, Imm-Nord, Agence immobilière de L’Hippodrome (Lambersart), Agence immobilière des Arcades (Tourcoing), Immo Saint Martin (Roubaix), Pierrimmo (Villeneuve d’Ascq).
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